Die Frage, welchen Preis man für eine Ferienimmobilie verlangen sollte, gehört zu den wichtigsten Entscheidungen für Eigentümer.
Ein zu hoher Preis kann die Zahl der Buchungen reduzieren. Eine zu niedrige Rate kann zwar die Auslastung erhöhen, gleichzeitig aber die mögliche Rentabilität unnötig begrenzen.
In einem touristischen Zielgebiet wie Dénia und der Costa Blanca kann sich die Nachfrage im Laufe des Jahres deutlich verändern. Deshalb ist ein fester Preis für alle Monate nur selten die sinnvollste Strategie.
Eine gute Preisstrategie sollte die Immobilie selbst, den Markt, die Saison und die aktuelle Nachfrage berücksichtigen.
Die Nachfrage nach Ferienunterkünften ist nicht konstant.
Während bestimmter Zeiträume – beispielsweise im Sommer, während der Osterferien, an Feiertagen oder zu besonders nachgefragten Reisezeiten – steigt die Nachfrage, während gleichzeitig weniger Unterkünfte verfügbar sind.
In anderen Monaten kann es dagegen sinnvoll sein, die Preise anzupassen, um eine angemessene Auslastung zu erreichen.
Eine flexible Preisstrategie ermöglicht es, auf die tatsächliche Marktsituation zu reagieren, anstatt das gesamte Jahr mit derselben Rate zu arbeiten.
In Dénia und an der Costa Blanca gibt es deutliche Unterschiede zwischen Haupt-, Zwischen- und Nebensaison.
In den Monaten mit besonders hoher Nachfrage sinkt die verfügbare Anzahl an Unterkünften und höhere Preise können möglich sein.
Trotzdem sollte auch in der Hauptsaison der Markt beobachtet werden. Liegt der Preis deutlich über vergleichbaren Immobilien, kann dies die Zahl der Buchungen reduzieren.
Die Monate vor und nach der Hauptsaison können für Ferienimmobilien sehr interessant sein.
Die Nachfrage ist meist niedriger als im Hochsommer, gleichzeitig interessieren sich weiterhin viele Reisende für gutes Wetter, mehr Ruhe und moderatere Preise.
In Monaten mit geringerer Nachfrage kann es sinnvoll sein, die Preise anzupassen oder stärker mit längeren Aufenthalten zu arbeiten.
Das Ziel muss nicht darin bestehen, das ganze Jahr dieselbe Auslastung zu erreichen, sondern für jede Saison eine passende Strategie zu entwickeln.
Ein häufiger Fehler besteht darin, die eigene Immobilie mit Unterkünften zu vergleichen, die völlig andere Eigenschaften haben.
Eine Villa mit privatem Pool sollte beispielsweise nicht direkt mit einem Apartment ohne Aussenbereich verglichen werden.
Für eine realistische Einschätzung sollten möglichst ähnliche Immobilien betrachtet werden, zum Beispiel hinsichtlich:
Die tatsächliche Konkurrenz besteht aus den Unterkünften, die ein potenzieller Gast als Alternative zur eigenen Immobilie betrachten würde.
Beim Vergleich mit anderen Ferienimmobilien sollte berücksichtigt werden, dass ein veröffentlichter Preis nicht automatisch bedeutet, dass Gäste zu diesem Preis tatsächlich buchen.
Eine Immobilie kann über Wochen mit einer hohen Rate angeboten werden und trotzdem nur wenige Reservierungen erhalten.
Neben dem Preis sollte deshalb auch die Verfügbarkeit beobachtet werden.
Bleiben bestimmte Zeiträume bei einer Immobilie frei, während ähnliche Unterkünfte bereits gebucht sind, kann dies darauf hinweisen, dass Preis oder Angebot nicht optimal zum Markt passen.
Eine möglichst hohe Auslastung bedeutet nicht automatisch maximale Rentabilität.
Eine vollständig belegte Immobilie mit zu niedrigen Preisen kann weniger Einnahmen erzielen als eine Unterkunft mit etwas geringerer Auslastung und besseren Durchschnittspreisen.
Das Ziel sollte deshalb ein sinnvolles Verhältnis zwischen folgenden Faktoren sein:
Um das Ergebnis richtig einschätzen zu können, sollten auch die tatsächlichen Kosten einer Ferienvermietungsverwaltung berücksichtigt werden.
Nicht jede Buchung verursacht denselben organisatorischen Aufwand und dieselben Kosten.
Ein Aufenthalt von zwei Nächten kann nahezu dieselbe Vorbereitung, Reinigung und Koordination erfordern wie ein Aufenthalt von einer Woche.
Deshalb arbeiten manche Ferienimmobilien beispielsweise mit:
Auch die Mindestaufenthaltsdauer kann je nach Nachfrage im Laufe des Jahres angepasst werden.
Rabatte können sinnvoll sein, wenn sie gezielt eingesetzt werden.
Beispiele sind:
Eine dauerhafte Reduzierung der Preise kann allerdings die Wahrnehmung des Werts einer Immobilie negativ beeinflussen.
Rabatte sollten deshalb ein konkretes Auslastungsproblem lösen und nicht zur dauerhaften Preisstrategie werden.
Nicht unbedingt.
Jeder Vertriebskanal kann andere Bedingungen, Provisionen und Kosten für die Gewinnung einer Buchung haben.
Deshalb kann die Preisstrategie zwischen den Plattformen leicht unterschiedlich sein.
Entscheidend ist letztlich nicht nur der Preis, den der Gast sieht, sondern welcher Nettoerlös aus der jeweiligen Buchung entsteht.
Eine Kombination aus Airbnb, Booking oder Direktbuchungen kann die Vermarktung breiter aufstellen und die Abhängigkeit von einem einzelnen Buchungskanal reduzieren.
Zwei Immobilien, die nur wenige Strassen voneinander entfernt liegen, können sehr unterschiedliche Preise erzielen.
Bestimmte Eigenschaften können die Attraktivität einer Unterkunft erhöhen und dadurch eine bessere Preispositionierung ermöglichen.
Dazu gehören beispielsweise:
Entscheidend ist nicht nur die Anzahl der Ausstattungsmerkmale, sondern welchen Mehrwert sie für den Gast bieten.
Eine Immobilie mit guten Bewertungen schafft Vertrauen und kann gegenüber vergleichbaren Unterkünften attraktiver wirken.
Dies kann dazu beitragen, bessere Preise zu erzielen und mehr Besucher der Angebotsseite tatsächlich in Buchungen umzuwandeln.
Wiederkehrende Probleme bei Reinigung, Kommunikation oder Wartung können dagegen die Wahrnehmung des Werts einer Immobilie reduzieren.
Eine professionelle Ferienvermietungsverwaltung sollte deshalb nicht nur Buchungen generieren, sondern auch für eine konstant gute Gästeerfahrung sorgen.
Preise sollten nicht einmal im Jahr festgelegt und danach vergessen werden.
Regelmässig überprüft werden sollten unter anderem:
In Zeiten hoher Nachfrage können häufigere Anpassungen sinnvoll sein.
Während der Nebensaison können Preisänderungen dagegen in grösseren Abständen erfolgen.
Preise, Kalender und Buchungen lassen sich grundsätzlich auch aus dem Ausland verwalten, erfordern jedoch eine regelmässige Kontrolle.
Wenn Eigentümer den lokalen Markt nicht laufend beobachten können, kann professionelle Unterstützung die Anpassung der Preise und die Koordination der Vermietung erleichtern.
Dies ist besonders relevant für Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie aus dem Ausland verwalten.
Eine erfolgreiche Preisstrategie besteht nicht darin, eine einzige ideale Rate zu finden.
Der Preis sollte an Nachfrage, Saison, Eigenschaften der Immobilie und Ziele des Eigentümers angepasst werden.
Eine gut geplante Preisstrategie kann die Rentabilität verbessern, ohne ausschliesslich auf eine möglichst hohe Auslastung angewiesen zu sein.
Gleichzeitig hilft sie dabei, die Immobilie innerhalb ihres Marktsegments richtig zu positionieren und die passende Zielgruppe anzusprechen.
Bei Edelweiss Holiday Homes analysieren wir jede Immobilie individuell. Dabei berücksichtigen wir ihre Eigenschaften, Lage, Saison, Konkurrenz und ihr Vermietungspotenzial.
Unser Ziel ist eine Vermarktungsstrategie, die zur Immobilie und zu den Zielen des Eigentümers passt und Preisgestaltung, Buchungskanäle und professionelle Verwaltung sinnvoll miteinander verbindet.
Wenn Sie eine Immobilie in Dénia oder an der Costa Blanca besitzen, können wir gemeinsam prüfen, wie sie passend im Ferienvermietungsmarkt positioniert werden kann.
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